滋賀県のハザードマップで家の購入前に見る点と調べ方

琵琶湖や川の近くで気になる物件に出会うと、水害や土砂災害の心配が頭をよぎりますよね。滋賀県のハザードマップは、水害と土砂災害で見る地図が異なります。この記事では、滋賀県で家を購入する前に知っておきたい地図の種類、入手方法、色の有無に頼らない確認のコツ、重要事項説明との違いを、初めての方にも分かるように整理します。

滋賀県で家を購入する前のハザードマップは、種類別に見て浸水の深さと避難経路まで確認する

滋賀県で土地付きの新築建売住宅（分譲住宅）を選ぶときは、ハザードマップ（災害の被害想定を示した地図）を1枚だけ見て判断しないことが大切です。河川の浸水想定（川があふれたときの浸水範囲と深さの予測）、内水氾濫（排水が追いつかず水がたまる現象）、土砂災害警戒区域（がけ崩れや土石流のおそれがある区域）は、それぞれ別の地図で確認します。

また、色が付いているか、いないかだけで安全か危険かを決めるのも避けたいところです。同じ色でも、想定される浸水の深さによって暮らしへの影響は大きく変わります。あわせて敷地の高さと、避難場所までの道のりも見ておきましょう。

宅地建物取引業者（不動産会社）が契約前に行う重要事項説明（物件や取引条件を書面で説明する手続き）で聞ける内容と、自分で調べる範囲には違いがあります。説明を受けるだけで終わらせず、購入前にご自身で確認できる部分を知っておくと、判断の材料が増えます。

この記事では、地図の種類→入手方法→購入前に見る3つのポイント→重要事項説明との違い→現地視察と過去の災害調べ、の順にお伝えします。候補地を絞り込む段階から、内見や契約の前まで、お手元の確認リストとしてお使いください。

滋賀県の家選びで確認したいハザードマップの種類

水害と土砂災害は、想定する現象が異なるため、確認する地図も別になります。ここでは河川の浸水想定、内水氾濫、土砂災害警戒区域の3種類を紹介します。

市町の洪水ハザードマップは、国や県が公表する洪水浸水想定区域図に、避難場所などの情報を加えてまとめた地図です。県の洪水ハザードマップリンク集（〈要確認: 公表・更新年月〉）でも、この関係が案内されています。元になる想定図と、暮らしに使う地図を分けて考えると見分けやすくなります。

種類	想定する現象	主な確認先
河川の浸水想定	琵琶湖や川があふれる洪水	洪水浸水想定区域図、市町の洪水ハザードマップ
内水氾濫	排水が追いつかず、市街地や低地に水がたまる	地先の安全度マップ
土砂災害警戒区域	土石流、急傾斜地の崩壊、地すべり	土砂災害警戒区域等マップ、市町の土砂災害ハザードマップ

河川の浸水想定（琵琶湖周辺・河川沿い）

琵琶湖や瀬田川、野洲川、草津川、彦根・長浜エリアの芹川、犬上川、姉川などがあふれたとき、どこまで水が広がり、どれほどの深さになるかを示すのが洪水浸水想定区域図です。滋賀県は琵琶湖や複数の河川の想定図を公表（〈要確認: 公表・更新年月〉）しており、2026年3月31日付の区域も含まれます。

想定には2種類あります。計画規模は河川整備の目標とする雨、想定最大規模は考えうる最大級の雨です。市町によっては、2つの想定ごとに地図を分けて公開しています。色は浸水深の段階を表し、濃いほど深くなります。

湖岸や川沿いの物件では、近くの川の名前と、図面が計画規模か想定最大規模かを確かめましょう。ただし、想定は一定の条件での計算です。想定を超える雨や計算で考慮しきれない事情があるため、区域外でも浸水する場合があります（滋賀県防災情報マップの解説、〈要確認: 公表・更新年月〉）。

内水氾濫（大雨で排水が追いつかない浸水）

内水氾濫は、川があふれなくても、大雨で下水道や水路の排水が追いつかず、道路や住宅地に水がたまる現象です。身近な水路が原因になるため、大きな川を対象にした想定図には映りにくいことがあります。

そこで役立つのが、滋賀県独自の地先の安全度マップ（滋賀県、〈要確認: 公表・更新年月〉）です。大河川に加えて、中小河川や農業用排水路の氾濫も考慮しています。10年・100年・200年に一度の雨（時間最大50mm・109mm・131mm）について、浸水深を確認できます。

使い方は、滋賀県防災情報マップ（〈要確認: 公表・更新年月〉）の水害リスクマップで最大浸水深図を選び、物件の住所を拡大するだけです。県の河川整備は10年確率の雨を基本の目標としているため、この図で色が付く場所は、比較的起こりやすい雨でも注意が必要だと読み取れます。

土砂災害警戒区域

山や丘陵に近い宅地では、土砂災害警戒区域も調べます。対象は、土石流、急傾斜地の崩壊（がけ崩れ）、地すべりの3つです。

区域は2段階に分かれます。警戒区域（イエローゾーン）は、危険が及ぶおそれがあり、警戒避難の体制を整える区域です。特別警戒区域（レッドゾーン）は、建物が壊れて命に著しい危害が出るおそれがある区域で、開発の許可制や建築物の構造規制があります（国土交通省、〈要確認: 公表・更新年月〉）。

水害のマップに土砂災害の危険は載りません。滋賀県防災情報マップの土砂災害警戒区域等マップや、大津市の土砂・洪水ハザードマップ（大津市、〈要確認: 公表・更新年月〉）のような市町の地図で、別に見てください。区域の線のすぐ外でも、同じ斜面や渓流の下であれば注意が必要です。区域は今後の調査や指定で変わる可能性もあるため、検討時点の最新の地図を確認しましょう。

滋賀県のハザードマップの入手方法と調べ方

調べ方は、2段階がおすすめです。まず国のポータルサイトで複数の災害を重ねて広く眺め、次に県や市町の公式マップで地点ごとの詳細を確認します。

国のサイト（広く見る）→ 県・市町のマップ（詳しく見る）→ 現地確認、という流れです。物件の住所さえあれば、スマホやパソコンから無料で確認できます。

国土交通省のハザードマップポータルサイトで重ねて見る

国土交通省のハザードマップポータルサイトには、2つの入口があります。「重ねるハザードマップ」は、洪水や土砂災害、高潮（台風などで海面が高くなる現象）などを1枚の地図に重ねて確認できるサービスです。「わがまちハザードマップ」は、市町が公開するマップへ移動できます。

1. 「重ねるハザードマップ」で物件の住所を入力する
2. 洪水、土砂災害、高潮などを選び、色を重ねる
3. 道路防災情報（大雨時に冠水しやすい道路など）も重ねて、周辺の道を見る
4. 地形分類（土地の成り立ちを区分した情報）を重ね、氾濫平野（川があふれたときに水が広がりやすい低地）や旧河道（昔の川の跡）かどうかを知る

地形分類を見ると、土地の成り立ちから本来のリスクを把握できます。広い範囲をつかむのに向いていますが、細かな浸水深（浸水したときの水の深さ）や避難場所は、次に紹介する自治体の資料で補いましょう。

滋賀県や市町村の公式ハザードマップで詳しく見る

次に、滋賀県防災情報マップ（〈要確認: 公表・更新年月〉時点）で地点ごとの詳細を確認します。60種類以上の防災マップから選べます。洪水浸水想定区域図（洪水で浸水が想定される範囲を示す図）も見られます。地先の安全度マップ（身近な地点ごとの浸水リスクを示す図）では最大浸水深（想定される最も深い浸水の深さ）を確認でき、土砂災害警戒区域（土砂災害の恐れがある区域）なども拡大して見られます。

市町の洪水ハザードマップや土砂災害ハザードマップには、避難場所も載っています。県の洪水ハザードマップリンク集（〈要確認: 公表・更新年月〉時点）から各市町のページへ進めます。大津市のように学区別に地図を分ける市もあります。紙の冊子や図面を見たい場合は、市町や県の窓口に閲覧方法を問い合わせてみましょう。

更新時期の確認も欠かせません。大津市は案内（〈要確認: 案内ページの更新年月〉時点）で、2026年3月末に県の洪水浸水想定区域が更新され、公開中のマップは更新前の2022年3月版だと説明しています。新しい地図の作成を待っている市町もあるため、県の最新図と見比べると安心です。

色が付いているかだけで判断しない。購入前に見る3つのポイント

地図に色が付いているかどうかだけでは、安全性は判断できません。色のない場所でも浸水する可能性があり、色のある場所でも、深さや避難のしやすさで状況が変わるためです。

そこで、想定される浸水の深さ、敷地の高さと周囲との高低差、避難場所までの道のりの3点を、色の有無とあわせて確認します。

想定される浸水の深さ

同じ色でも、深さが違えば暮らしへの影響は大きく変わります。浅ければ床下浸水にとどまることもありますが、深くなるほど床上浸水となり、1階での生活が難しくなります。さらに深いと、2階まで水が届くおそれもあります。建物の構造や高さによっても影響は異なります。

滋賀県の地先の安全度マップでは、10年・100年・200年に一度の雨ごとに深さを比べられます。200年に一度の雨で3m以上浸水するおそれのある区域は、県が「特に安全な住まい方が必要なエリア（浸水）」として公表しています〈要確認: 公表年月〉。あわせて、洪水浸水想定区域図（川の氾濫時に浸水が想定される範囲を示した図）にある浸水継続時間（水が引くまでの目安）も見ましょう。想定を超える雨の可能性があることも、頭に置いてください。

敷地の高さと周囲との高低差

浸水深は、地盤面を基準に示された想定です。そのため、敷地そのものの高さ、前面道路や隣地、水路との高低差、盛土（土を盛って地面を高くしたもの）の有無が、実際の被害を左右します。

土地の高さと成り立ちは、地理院地図で調べられます〈要確認: 確認時点の年月〉。標高の確認に加え、治水地形分類図（地形の成り立ちから、川の氾濫による浸水のしやすさを読み取れる地図）も役立ちます。氾濫平野（川の氾濫で水や土砂が広がってできた低い平地）、旧河道（かつて川が流れていた跡）、台地といった区分が、水が集まりやすい土地かどうかの手がかりになります。滋賀県防災情報マップでも背景地図を切り替えながら周辺の地形を見られます〈要確認: 防災情報マップでの標高表示の有無〉。

新しく造成された分譲地は、盛土で高さが変わっている場合があります。県の地先の安全度マップは宅地造成などの土地の変化を反映して更新されますが、造成の時期によっては反映前のこともあります。気になる点は、現地での確認につなげましょう。

避難場所までの道のりと避難経路

自宅が浸水しにくくても、避難路が冠水したり、土砂災害の区域を通ったりすると、避難は難しくなります。次の手順で確認してみてください。

1. 市町のハザードマップで、指定避難所（一定期間滞在する施設）と指定緊急避難場所（命を守るため一時的に逃げる場所）の位置を確かめる
2. 避難場所そのものが、浸水想定区域や土砂災害の区域に入っていないかを見る
3. 家族で実際に歩き、所要時間と危険箇所（アンダーパス（道路や線路の下をくぐる、低くなった道路）、水路沿い、急な斜面）を確かめる

小さなお子さまや高齢の方と一緒だと、移動には想像以上に時間がかかります。避難場所は災害の種類ごとに指定されるため、水害用か土砂災害用かも見ておきましょう。雨が強まる前、明るいうちに動き始める「早めの避難」を前提に、経路を考えておくと心強いです。

重要事項説明で聞ける内容と、自分で調べる範囲の違い

重要事項説明は、契約前に宅地建物取引士が書面で行う説明です。2020年8月28日から、水防法に基づく水害ハザードマップ（洪水・雨水出水・高潮）上の物件所在地が、説明の対象に加わりました（国土交通省、2020年7月公表）。雨水出水は、下水道や水路から水があふれる浸水で、内水とも呼ばれます。土砂災害警戒区域の内か外かも、従来から説明の対象です。

ただし、義務の中心は、ハザードマップ上で物件の位置を示すことです。浸水深（地面から水面までの高さ）の読み取りや敷地の高さ、避難経路、過去の浸水履歴までは、範囲外か、限られた説明にとどまる場合があります。大津市の案内〈要確認: 公表年月・確認時点〉にあるように、地先の安全度マップ（滋賀県が独自に作成した浸水想定図）を使った地図が、法令に基づくマップとは別扱いになる場合があります。

確認したい項目	重要事項説明	自分で調べる方法
水害ハザードマップ上の所在地	説明の対象	色と浸水深を読み直す
土砂災害警戒区域の内外	説明の対象	周辺の斜面や渓流も見る
浸水深の詳細、内水リスク	限られる場合がある	地先の安全度マップ
敷地の高さ、周囲との高低差	範囲外のことが多い	地理院地図、現地確認
避難経路、過去の浸水履歴	範囲外のことが多い	実際に歩く、水害履歴マップ

国土交通省は、浸水想定区域に入っていないことをもって、水害リスクがないと誤解されないよう配慮することも求めています（国土交通省、〈要確認: 公表年月〉）。区域外は安全という意味ではありません。

契約前に、次の点を担当者へ早めに依頼しておくと、話が進めやすくなります。

• 計画規模（河川整備の目標とする規模の大雨）と想定最大規模（想定しうる最大の大雨）、両方の図での物件位置
• 地先の安全度マップ（10年・100年・200年）での浸水深
• 過去に浸水した記録を把握しているか
• 周辺の避難所と、そこまでの経路

説明を聞く日の当日ではなく、余裕のある時期に質問をまとめておきましょう。

現地視察と過去の災害調べで、地図だけではわからない点を補う

地図の想定には限界があります。現地の様子と過去の災害の記録を重ねると、数字だけでは見えなかった土地の癖がつかめます。

内見のときは、次の点を歩いて確かめましょう。

• 周囲の水路や側溝の幅、流れる方向、ごみの詰まりやすさ
• 道路の高低差と、雨水が集まりそうな低い場所
• 擁壁（土留めの壁）のひびや、背後の斜面の様子
• 旧河道のような、周りより低く細長い地形
• 避難所までの道と、通れなくなりそうな場所

可能なら、雨の日にも訪ねてみてください。水たまりができる場所や、水が流れ込む向きが分かります。北陸（石川・富山・福井）に隣接する長浜市・米原市・高島市などでは、冬の積雪や雪解けの時期に、水路の水量や道路の状況が変わる点も見ておくと役立ちます。積雪の程度は地区によって異なるため、気になる地区は市の窓口で確認してください。

過去の災害は、滋賀県の水害履歴マップや市町別の水害一覧で調べられます。県防災情報マップにも過去の災害を表示する項目があります。地形分類とあわせて、昔どんな土地だったかを推測しましょう。

さらに、市町の防災担当窓口や近隣にお住まいの方への聞き取りも有効です。「過去に水がついたことはありますか」と尋ねるだけでも、地図にはない情報が得られることがあります。

滋賀で建売住宅を探すなら、リビングスペースの分譲住宅にご相談ください

ここまでの確認ポイントを踏まえて、滋賀で土地付きの新築建売住宅を探している方は、株式会社リビングスペースの分譲住宅もご検討ください。リビングスペースは、北陸（石川・富山・福井）と滋賀で新築の建売住宅を企画・建築し、売主として販売している住宅会社です。滋賀エリアには彦根店があります。

気になる物件があれば、ハザードマップ上の位置、想定される浸水の深さ、敷地の高さ、避難経路などを、一緒に確認しながら検討できます〈要確認: 物件ごとのハザード情報のご案内範囲・対応体制〉。重要事項説明で聞ける内容と、ご自身で調べていただきたい内容を、あらかじめ整理してお伝えすることも可能です。

ご紹介する物件の情報は、掲載時点のものです。最新の状況は、リビングスペースの公式ウェブサイトの物件情報でご確認ください。物件の内見や、災害リスクに関するご質問も、お気軽にお問い合わせください。ご家族の状況に合わせて、焦らずに比べられるようお手伝いします。

まとめ

滋賀県のハザードマップを使って家を購入する前に、河川の浸水、内水、土砂災害を、種類別に確認しましょう。色の有無だけで判断せず、想定される浸水の深さ、敷地の高さ、避難経路まで見ることが大切です。

調べるときは、国の「重ねるハザードマップ」で広く見て、県の防災情報マップと市町の公式マップで詳しく確認します。重要事項説明で聞けるのは、主に物件の所在地や区域の内外です。内水や敷地高、過去の浸水履歴は、ご自身で調べて補いましょう。

そのうえで現地を歩き、雨の日の様子や水害履歴も確かめると、判断がしやすくなります。気になる地域が見つかったら、リビングスペースの物件検索で彦根市などの建売住宅を探し、来場予約で現地や周辺の様子も確かめてみてください。

滋賀県のハザードマップを確認して家を購入する人によくある質問

家の購入前によく寄せられる疑問を、本文の内容に沿ってまとめました。

ハザードマップで色が付いている場所は、買わないほうがよいですか？

色が付いているだけで、購入を一律に避ける必要はありません。大切なのは、想定される浸水の深さ、敷地の高さ、避難経路です。深さが浅く、避難もしやすいかを確かめたうえで、ご家族の考え方に合うか判断してください。深い浸水が想定される場合は、慎重な検討をおすすめします。

浸水想定区域の外なら、水害の心配はありませんか？

区域外でも、浸水する可能性はあります。区域に入っていないことは、リスクがないことの証明にはなりません。内水氾濫は大きな川の想定図に映りにくいため、地先の安全度マップも確認しましょう。

琵琶湖周辺の物件は、どこで確認できますか？

滋賀県防災情報マップで、琵琶湖の洪水浸水想定区域図や地先の安全度マップを拡大して見られます。あわせて、市町の洪水ハザードマップで避難場所を確認してください。紙の資料は市町の窓口で入手できます。

ハザードマップはいつ更新されますか？

更新の時期は、地図や市町によって異なります。県が洪水浸水想定区域を更新しても、市町のマップは更新前の版が公開されている場合があります。購入前に、県の最新図と市町のマップの作成時期を見比べてください。

土砂災害警戒区域にある物件も購入できますか？

区域内だからといって、売買が一律に禁止されるわけではありません。ただし、特別警戒区域（レッドゾーン）では、開発や建築に制限がかかる場合があります。区域の種類と、がけや渓流との距離を確認し、重要事項説明で内容を詳しく聞いたうえで判断しましょう。